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売却の流れ

1. 売却相談

(A)売却に必要な費用

お住まいを売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。
つまり、売買金額から、諸費用を差し引いた残りが手取り金額となるわけです。

売買金額-諸費用=手取り金額

(B)諸費用の内訳

諸費用の内訳は以下のようになっています。

仲介手数料 売買価格の3% + 6万円 + 消費税となります。
印紙代 売買契約書に貼付けする印紙代です。
所得税/住民税 売却によって譲渡益が出た場合、住民税、所得税がかかります。
(ご自宅の場合、特別控除が受けられる場合もあります。)
ローン諸費用 ローンが残っている場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士への報酬、ローン事務手数料などです。
その他 引越し費用などです。
測量が必要な場合、その費用。
(C)譲渡益への税金

お住まいを売却されて譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税、住民税がかかります。
ただしご自宅(居住用の資産)をご売却の際は、3,000万円までの特別控除が利用できたり、
所有期間が長いと税率が軽減される特例を選択できる場合があります。

2. 調査・査定

(A)売却物件をプロが調査

お住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。査定を受ける際は、売却物件のご購入時のパンフレットや権利証、建築確認書など、なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきます。

(B)無料査定

ご売却物件を無料で価格査定いたします。また、「とりあえずどのぐらいで売却できるのかを知りたい」「将来の買替のために現在の資産価値を把握しておきたい」という方にも、コンサルティング業務を行っています。

(C)査定価格と売り出し価格

査定では、一般的に3か月程度以内に売却できると予想される価格が提示されます。
その価格を基本に、実際の売り出し価格を決めるわけです。

3. 媒介契約

(A)媒介契約の種類

ご売却を決断されたら、仲介業者(不動産会社)との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。
一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
(B)媒介契約制度の違い
複数業者との契約 依頼者自ら発見した
相手との取引
指定流通機構への
登録義務
業務処理報告義務
専属専任媒介契約 不可 不可 5営業日以内 1週間に1回以上
専任媒介契約 不可 7営業日以内 2週間に1回以上
一般媒介契約 なし なし

4. 購入希望者探し

折り込みチラシ、不動産合同チラシ、単独チラシ、手撒きチラシ(ポスティング)などを、御売却物件の地域・種類に応じて、より多くの広告媒体により、最適な広告活動を選定いたします。もちろんご近所に知られたくない、内々で売却して欲しいなど、ご希望に応じて、チラシ、広告を一切いない活動も可能です。

5. 不動産売買契約

(A)契約に至るまで

ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を売主様と調整します。そして条件が整ったら、不動産売買契約を締結します。

(B)不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。
売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

(C)契約時に用意するもの

お住まいのご売却に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。

ご本人
権利証(買主に提示します)
実印
管理規約書 (マンションなどの団地内の取り決め)
建築確認通知書(検査済証)(建築協定書)
固定資産税納付書
印紙代(売買金額によって異なります)
仲介手数料の半額(別途消費税および地方消費税が必要です)
運転免許証など(ご本人と確認できるもの)
代理人が立ち会う場合
※代理人によって契約を締結することもできます。
委任状(本人の自署と実印を押印したもの)
本人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
代理人の実印
代理人の運転免許証など(代理人ご本人と確認できるもの)

6. 残代金の受領・物件の引渡し

(A)その前に引越しを

一般的に残代金の受領と物件の引渡しは同時に行なわれます。したがって、通常は引渡しまでに引越しを済ませておかなければなりません。 引越しが終わったら、電気・ガス・水道など公共料金の精算を行ないます。また、マンションなどの場合、使用方法のパンフレット・保証書や管理規約書などもまとめておきましょう。

(B)ローンが残っているときは

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。通常は仲介業者の担当者がお客様のご都合に合わせて調整を行ないます。

(C)残代金の受領・物件引渡しの流れ
  1. 登記申請書類の確認
    所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
  2. 残代金の受領
    残代金を受け取って、領収書を発行します。
  3. 固定資産税などの精算
    引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。
  4. 関係書類の引渡し
    管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを引渡します。
  5. カギの引渡し
    お住まいのカギを引渡します。
  6. 諸費用の支払い
    仲介手数料、司法書士費用などの諸費用を支払います。
(D)残代金の受領時に用意するもの
  • 権利証(登記済証)
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  • 固定資産税納付書
  • ガス、水道他精算領収書
  • 管理規約、パンフレット、建築確認書など
  • 仲介手数料の残額(別途消費税が必要です)
  • 登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記・売渡証書作成等)
  • 売却物件のカギ
  • ※登記されている住所と印鑑証明書の住所が異なる場合には、上記以外にも書類が必要になります。